一、政策落地，商业不动产REITs扩容提速

2025年12月31日，中国证监会正式发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，标志着我国公募REITs市场正式从基础设施单一赛道，迈入“商业不动产+基础设施”双轮驱动的全新发展阶段。新政将写字楼、酒店、商业综合体等资产纳入底层资产范围，为存量商业地产提供了标准化的退出通道。

政策落地后，市场反响热烈。短短三个月内已有17单商业不动产REITs项目完成申报，拟发行规模超600亿元。从底层资产类型看，零售商业项目数量最多（4单），预计募资217.6亿元；商业综合体3单，预计募资89.5亿元；酒店和办公楼项目也在积极推进中。

二、市场规模稳步增长，亚洲第一全球第二

我国REITs市场经过四年多的发展，截至2025年底，全市场产品数量已达79只，市场规模合计约2195亿元，相比2024年底数量和规模分别增长34%和39%，产品数量位居亚洲第一、全球第二。2025年全年共发行20只REITs，发行规模402亿元，延续了较快发展势头。

从二级市场表现看，2025年中证REITs全收益指数累计上涨约13.6%，明显跑赢主要股票指数。其中，消费基础设施REITs表现最为亮眼，年内涨幅超31%；保障房REITs涨幅约18.5%，仓储物流和收费公路REITs也实现了两位数增长。这反映出在利率下行、“资产荒”背景下，REITs作为高分红、中低风险资产的配置价值日益凸显。

三、机构投资者主导，个人投资者占比偏低

当前REITs市场呈现明显的机构化特征。截至2025年6月末，机构投资者持仓占比高达97.21%，个人投资者持有比例仅2.79%，且呈持续下降趋势。流通盘中，券商自营与保险资金是最主要的投资者类型，其次为产业资本、信托和私募基金。

机构投资者青睐REITs的原因在于：在利率持续下行、固收“资产荒”的背景下，REITs能够提供较为稳定的现金流（年分派率普遍在4%-6%），且与其他各类资产相关性较低，可以起到优化组合韧性、增厚投资组合收益的作用。

四、商业不动产REITs：家庭资产配置的重要品类

展望未来，随着商业不动产REITs试点的深入推进，更多优质商业资产将进入资本市场，市场容量有望持续扩容。对于普通家庭投资者而言，REITs具备以下配置价值：

• 稳定分红收益：REITs要求将可供分配金额的90%以上分配给投资者，年分派率普遍在4%-6%，适合追求稳定现金流的投资者。

• 抗通胀属性：底层资产为实体不动产，租金收入随通胀调整，具有天然的抗通胀能力。

• 低相关性：REITs与股票、债券等传统资产相关性较低，可有效分散投资组合风险。

• 门槛降低：相比直接购买商业地产，REITs让普通投资者以数百元即可分享优质商业资产收益。

综上所述，商业不动产REITs的推出不仅为企业提供了“投融管退”的闭环通道，更为中国家庭资产配置增添了重要品类。在“房住不炒”政策导向下，REITs有望成为居民财富配置商业地产的主流方式，值得投资者持续关注和研究。

五、个人投资者的参与路径

对于希望配置商业不动产REITs的个人投资者，目前主要有四条参与渠道：

一是二级市场直接购买。投资者可通过证券账户在沪深交易所像买卖股票一样交易REITs份额，最低交易单位通常为100份，T+1交易机制。此方式门槛低、流动性较好，但需关注二级市场溢价风险——当前部分热门REITs溢价率已超30%，建议结合资产基本面审慎择时。

二是参与首发认购（"打新"）。REITs发行时，公众投资者可通过场内证券账户或场外基金账户参与认购，采用"末日比例配售"机制（即认购总量超募时按比例分配）]。需注意的是，场外认购份额上市后需转托管至场内方可交易。近期市场热度较高，多只产品公众认购倍数超百倍，实际获配比例极低。

三是战略配售。该渠道主要面向原始权益人关联方及专业机构投资者（如券商、基金、险资等），个人投资者通常难以直接参与。战略投资者需承诺至少12个月锁定期（原始权益人锁定期更长），以换取优先配售权。

四是指数化投资。随着中证REITs全收益指数发布，首批REITs指数基金及未来ETF产品、REITs精选基金/指数增强基金将为个人投资者提供分散化、低门槛的配置工具。相较于单项目选择，指数化投资可有效降低个体资产波动风险，更适合作为长期配置底仓。

风险提示：REITs虽具强制分红特征，但属封闭式权益产品，价格波动受底层资产运营、利率环境及市场情绪多重影响。建议普通投资者充分阅读招募说明书，签署风险揭示书后理性参与。

（本文仅供参考，不构成投资建议）